Acreon Schritt für Schritt erklärt

Mit einem Nachrangdarlehen leihen Sie dem Eigentümer einer Immobilie Geld. Sie werden dadurch nicht Miteigentümer, sondern Darlehensgeber. Dafür erhalten Sie einen festen Zins, und am Ende der Laufzeit erhalten Sie Ihr Kapital zurück. Der Wert der Immobilie kann steigen oder fallen, an Ihrem Anspruch ändert das nichts: Vereinbart ist ein fester Betrag, nicht ein Anteil am Objekt.

«Nachrangig» beschreibt die Reihenfolge, in der die Geldgeber bedient werden. Zuerst wird die Bank bedient, die den grössten Teil der Finanzierung stellt. Danach folgen Sie mit dem Nachrangdarlehen. Das Eigenkapital des Eigentümers steht hinter Ihnen: Es trägt jeden Verlust zuerst und wird als Letztes bedient.

Diese Reihenfolge ist keine Formalität, sondern der Kern der Struktur. Weil die Bank vor Ihnen steht, tragen Sie ein höheres Risiko als die Bank. Weil das Eigenkapital hinter Ihnen steht, tragen Sie ein tieferes Risiko als der Eigentümer. Für diese Position zwischen Bank und Eigentümer erhalten Sie einen Zins, der deutlich über dem einer Hypothek liegt.

Sie kümmern sich weder um Mieter noch um Unterhalt oder Verwaltung. Das bleibt Aufgabe des Eigentümers. Ihre Rolle ist die des Geldgebers mit einem klar definierten Anspruch: Zins während der Laufzeit, Kapital am Ende.

In Kürze: Sie geben ein Darlehen mit festem Zins und stehen in der Rückzahlung hinter der Bank, aber vor dem Eigenkapital des Eigentümers.

Banken dürfen eine Immobilie oft nicht so hoch belehnen, wie es ihr Marktwert erlauben würde. Regulatorische Vorgaben und interne Richtlinien begrenzen die Belehnung, unabhängig von der Qualität des Objekts. Ein Teil des Immobilienwerts bleibt deshalb für den Eigentümer gebunden, obwohl er wirtschaftlich vorhanden ist.

Hier setzt das Nachrangdarlehen an. Es schliesst die Lücke zwischen dem Bankkredit und dem Eigenkapital, das der Eigentümer selbst einbringt. Der Eigentümer setzt so gebundenes Kapital frei, etwa für eine Renovation, eine Erweiterung oder den nächsten Kauf. Dafür ist er bereit, auf dem Nachrangdarlehen einen höheren Zins zu zahlen als auf der Bankhypothek.

Für den Eigentümer ist das oft günstiger, als neues Eigenkapital aufzunehmen oder Anteile am Objekt abzugeben. Für die Bank ändert sich nichts: Ihre Hypothek bleibt im ersten Rang, ihre Sicherheit bleibt unverändert. Das Nachrangdarlehen fügt sich in die bestehende Struktur ein, statt sie zu ersetzen.

Bis vor wenigen Jahren stand dieser Teil der Finanzierung fast ausschliesslich institutionellen Geldgebern wie Versicherungen und Pensionskassen offen. Acreon macht ihn für private Anleger zugänglich, mit denselben Sicherheiten und derselben Sorgfalt in der Prüfung.

In Kürze: Das Nachrangdarlehen füllt die Lücke, welche die Bank aus regulatorischen Gründen offen lässt, und wird dafür höher verzinst.

Jedes Darlehen bei Acreon ist durch einen Schuldbrief besichert. Ein Schuldbrief ist ein amtliches Pfandrecht an einem Grundstück: Er wird öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen, dem staatlichen Register aller Grundstücke der Schweiz. Was im Grundbuch steht, gilt gegenüber allen Dritten.

Der Schuldbrief verbindet Ihre Forderung direkt mit der Immobilie. Zahlt der Eigentümer nicht, haftet nicht nur er persönlich, sondern die Immobilie selbst für Ihre Forderung. Sie kann verwertet werden, und Ihr Darlehen wird aus dem Erlös zurückbezahlt. Reicht der Erlös nicht aus, haftet der Schuldner zusätzlich mit seinem übrigen Vermögen.

Die Rangordnung der Schuldbriefe ist im Grundbuch festgehalten. Die Bank hält in der Regel den ersten Rang, das Nachrangdarlehen den zweiten. Diese Ordnung kann nicht nachträglich ohne Zustimmung der Berechtigten verändert werden. Auch ein Verkauf der Immobilie lässt das Pfandrecht bestehen: Der neue Eigentümer übernimmt die Belastung oder löst sie ab.

Während der gesamten Laufzeit überwacht Acreon, dass Zins und Amortisation der vorrangigen Bank bedient werden und die Immobilie ordentlich versichert bleibt. So bleibt Ihre Sicherheit über die ganze Laufzeit intakt und nicht nur am Tag der Unterschrift.

In Kürze: Ihre Forderung ist durch ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht an der Immobilie gesichert, nicht nur durch ein Versprechen.

Wie viel eine Immobilie wert ist, bestimmen bei Acreon unabhängige, akkreditierte Schätzer. Nie der Eigentümer und nie wir selbst. Liegen mehrere Bewertungen vor, wird höchstens bis zum Mittelwert belehnt. Ein einzelner optimistischer Wert reicht also nicht aus, um mehr Fremdkapital aufzunehmen.

Beispiel: Eine Immobilie wird mit CHF 1'000'000 bewertet. Die Bank finanziert CHF 600'000, das Nachrangdarlehen CHF 200'000, und der Eigentümer bringt CHF 200'000 Eigenkapital ein. Der Wert der Immobilie müsste um mehr als CHF 200'000 fallen, also um über 20 Prozent, bevor Ihr Darlehen überhaupt betroffen wäre. Bis dahin trägt allein das Eigenkapital des Eigentümers den Verlust.

Acreon finanziert bis höchstens 85 Prozent des Verkehrswerts. Damit bleibt in jedem Projekt ein Sicherheitsabstand von mindestens 15 Prozent zwischen dem gesamten Fremdkapital und dem heutigen Wert der Immobilie.

Zusätzlich prüfen wir die Tragbarkeit: Die Mieteinnahmen müssen die laufenden Zinszahlungen und Amortisationen aller Darlehen decken, auch in unserem Stresstest. Ein Objekt, das diese Prüfung nicht besteht, wird bei Acreon nicht gelistet.

In Kürze: Zwischen dem unabhängig geschätzten Wert der Immobilie und Ihrem Darlehen liegt ein bewusst grosser Puffer, der Verluste zuerst beim Eigentümer auffängt.

Der Zinssatz wird bei Vertragsabschluss fest vereinbart und ändert sich während der Laufzeit nicht. Steigende oder sinkende Marktzinsen haben keinen Einfluss auf Ihren Anspruch. Die Zinsen werden Ihnen laufend auf Ihr Bankkonto überwiesen. In Ihrem Konto bei Acreon sehen Sie jederzeit den aktuellen Stand, die nächste Zahlung und die verbleibende Laufzeit.

Beispiel: Bei CHF 10'000 zu 5 Prozent erhalten Sie CHF 500 Zins pro Jahr, vor Steuern. Über eine Laufzeit von drei Jahren sind das CHF 1'500 an Zinsen. Am Ende der Laufzeit zahlt der Eigentümer Ihr Kapital von CHF 10'000 vollständig zurück.

Die Laufzeit ist für jedes Projekt fest definiert und in der Projektbeschreibung ausgewiesen. Ebenso ist dort festgehalten, woraus die Rückzahlung geplant ist: aus einer Refinanzierung durch die Bank, aus dem Verkauf der Immobilie oder aus dem laufenden Ertrag des Eigentümers.

Zinsen sind steuerbares Einkommen, und das Darlehen gehört in Ihr Wertschriftenverzeichnis. Massgebend ist Ihre persönliche Situation. Im Zweifel fragen Sie Ihre Steuerberatung.

In Kürze: Sie wissen ab dem ersten Tag, welchen Zins Sie wann erhalten und wann Ihr Kapital zurückfliesst.

Bleibt eine Zahlung aus, handelt Acreon ab dem ersten Tag. Zuerst suchen wir das Gespräch mit dem Eigentümer, denn oft lässt sich ein Zahlungsverzug innert Tagen beheben. Bleibt die Zahlung weiter aus, folgt das gesetzliche Verfahren: Zahlungsbefehl, Rechtsöffnung und die Verwertung der Immobilie. Alle Schritte sind vorbereitet und standardisiert.

Die Immobilie wird zwangsverwertet, also öffentlich verkauft. Der Erlös wird nach Rang verteilt: zuerst die Verfahrenskosten und die Bank, dann Ihr Nachrangdarlehen, zuletzt der Eigentümer. Beispiel: Bank CHF 600'000, Nachrangdarlehen CHF 200'000, Verkaufserlös CHF 850'000. Die Bank wird voll bezahlt, Ihr Darlehen ebenfalls, und der Rest von CHF 50'000 geht an den Eigentümer.

Reicht der Erlös nicht aus, erhalten Sie nur einen Teil zurück. Beispiel: Verkaufserlös CHF 750'000. Die Bank erhält ihre CHF 600'000, Sie erhalten CHF 150'000 von CHF 200'000. Der Schuldner haftet für den Fehlbetrag zwar weiter mit seinem übrigen Vermögen, eine Garantie ist das aber nicht.

Acreon führt dieses Verfahren für die Darlehensgeber. Sie müssen weder selbst vor Gericht noch an eine Versteigerung. Sie werden über jeden Schritt informiert und erhalten Ihren Anteil am Erlös auf Ihr Bankkonto.

In Kürze: Der Ernstfall folgt einem gesetzlich geregelten Verfahren, in dem Ihre Position hinter der Bank und vor dem Eigentümer von Anfang an feststeht.

Ein Nachrangdarlehen ist eine Anlage mit echtem Risiko. Fällt der Wert der Immobilie stark und reicht der Verwertungserlös nicht, verlieren Sie einen Teil Ihres Einsatzes, im Extremfall alles. Das kann auch eintreten, ohne dass der Eigentümer formell Konkurs geht, etwa wenn ein regionaler Markt über längere Zeit einbricht.

Ihr Geld ist bis zum Laufzeitende gebunden. Es gibt keinen Handelsplatz, über den Sie vorzeitig verkaufen können, und keinen Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung. Planen Sie deshalb nur mit Geld, das Sie während der ganzen Laufzeit nicht benötigen.

Ein Nachrangdarlehen ist keine Bankeinlage. Es besteht keine Einlagensicherung, und Acreon ist nicht von der FINMA beaufsichtigt. Ihre Sicherheit ist das Pfandrecht an der Immobilie und die Sorgfalt in der Prüfung, nicht eine staatliche Garantie.

Mehr als Ihren Einsatz können Sie nicht verlieren. Eine Nachschusspflicht gibt es nicht. Verteilen Sie Ihr Kapital über mehrere Projekte, Regionen und Laufzeiten, damit ein einzelner Ausfall Ihr Gesamtergebnis nicht bestimmt. Genau um dieses Risiko drehen sich alle unsere Sicherheitsstandards.

In Kürze: Dem festen Zins steht ein reales Verlustrisiko gegenüber, das Sie durch sorgfältige Auswahl und Streuung begrenzen, nicht durch Garantien.