Handbuch Nachrangfinanzierung Schweiz

Einleitung

Nachrangfinanzierungen werden in der Schweiz selten am Zins gewonnen oder verloren. Entscheidend sind drei Definitionsstellen: was die Bank regulatorisch als Eigenmittel zählen darf, was das Steuerrecht als Eigen- oder Fremdkapital behandelt, und was das Bilanzrecht als Eigenkapital ausweisen lässt. Dazu kommen Regeln, die nur aus Urteilen bekannt sind: über die Rangordnung im Konkurs, über den Umfang eines Schuldbriefs, über die Steuerfolgen einer vorzeitigen Rückzahlung, über den Mietzins, den ein Objekt tragen darf.

Dieses Handbuch fasst diese Regeln so zusammen, dass Sie sie in Verhandlungen mit Banken, Geldgebern und Beratern einsetzen können. Jedes Kapitel beantwortet eine Frage, nennt die Rechtsquelle und endet mit dem Abschnitt «Was das für Ihr Projekt heisst». Die Aussagen sind allgemein gehalten; ob sie auf Ihre Situation passen, prüfen Sie mit Ihrem Rechts- und Steuerberater anhand der genannten Quellen.

Quellenlabels wie KS 6aBankV 5, 6BGE 143 II 382 bezeichnen Gesetzesartikel, Verwaltungspraxis oder Urteile. Die vollständigen Fundstellen stehen in Anhang B.

Ab wann Sie als Bank gelten

Wer Darlehen von vielen Privaten aufnimmt, nimmt im Sinne des Bankengesetzes Publikumseinlagen entgegen. Ob das bewilligungsfrei bleibt, entscheiden zwei Zahlen: 20 und 1 Million.

Die Regel

Gewerbsmässig handelt, wer dauernd mehr als 20 Publikumseinlagen hält oder sich öffentlich dafür empfiehlt, also auf einer Website, in Inseraten oder über eine Plattform um Geld wirbt. Ohne Bankbewilligung ist das verboten und strafbar. Als Publikumseinlage gilt jede Verbindlichkeit gegenüber Kunden, unabhängig davon, wie der Vertrag heisst.

Die Ausnahme (Sandbox)

• Gesamthaft höchstens CHF 1 Mio. an Publikumseinlagen, und zwar zu keinem Zeitpunkt mehr. Gemessen wird der Bestand aller Einlagen, nicht die einzelne Tranche.
• Kein Zinsdifferenzgeschäft. Wer hauptsächlich im Finanzbereich tätig ist, darf die Gelder weder anlegen noch verzinsen; wer eine gewerblich-industrielle Haupttätigkeit finanziert, darf beides. Ein Immobilienentwickler gehört zur zweiten Gruppe.
• Information in Textform, individuell und vor dem Verpflichtungsgeschäft: keine FINMA-Aufsicht, keine Einlagensicherung. Ein Hinweis nur in den AGB genügt nicht; ein separater Hinweis mit ausdrücklicher Bestätigung des Geldgebers genügt.

Was nicht mitzählt

Einlagen von Banken, von Gesellschaftern mit qualifizierter Beteiligung (ab 10%) und ihnen nahestehenden Personen, von institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie, ferner Anleihen mit Prospekt nach FIDLEG sowie Gelder auf Abwicklungskonten, die innert 60 Tagen weitergeleitet werden.

Wann Ihre Zinsen 35% Verrechnungssteuer auslösen

Die Verrechnungssteuer hat eigene Zähler. Sie greifen unabhängig vom Bankenrecht und treffen den Schuldner, nicht den Investor.

Die drei Zähler

• Anleihensobligation: mehr als 10 Nicht-Bank-Gläubiger zu identischen Bedingungen und ein Gesamtbetrag von mindestens CHF 500'000.
• Kassenobligation: mehr als 20 Nicht-Bank-Gläubiger, fortlaufend und zu variablen Bedingungen.
• Kundenguthaben: wer dauernd von mehr als 100 Nicht-Bank-Gläubigern verzinsliche Gelder über insgesamt CHF 5 Mio. hält, wird für die Verrechnungssteuer wie eine Bank behandelt.

In allen drei Fällen sind 35% Verrechnungssteuer auf den Zinsen zu deklarieren und abzuliefern; die Emission ist der ESTV zu melden. Banken, inländische wie ausländische, zählen als Gläubiger nicht mit.

Die Durchschau

Eine Zwischengesellschaft, die von dreissig Anlegern Geld sammelt und als ein Darlehen weiterreicht, löst das Problem nicht. Konsortialdarlehen, Schuldscheindarlehen und Unterbeteiligungen werden wie Obligationen behandelt, sobald sie der kollektiven Kapitalbeschaffung dienen. Ein regulierter Fonds ist dagegen ein einziger Gläubiger.

Die Investorenseite

Schweizer Anleger holen die 35% über die Steuererklärung zurück. Ausländische Anleger erhalten nur, was das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen vorsieht, und das mit Monaten Verzögerung. Für ein deutsches oder österreichisches Family Office ist die Verrechnungssteuer ein realer Renditeabschlag, kein Formular.

Wann ein Darlehen steuerlich zu Eigenkapital wird

Zu viel Fremdkapital von Beteiligten deutet das Steuerrecht in Eigenkapital um. Die Grenzen stehen im Kreisschreiben 6a, die zulässigen Zinsen im jährlichen Rundschreiben der ESTV.

Die Höchstbelehnung

Übersteigt das Fremdkapital von Beteiligten oder ihnen nahestehenden Personen diese Werte, ist der Überschuss verdecktes Eigenkapital. Zinsen darauf sind nicht abzugsfähig, gelten als geldwerte Leistung (Verrechnungssteuer 35%, Einkommenssteuer beim Empfänger), und der Betrag unterliegt der Kapitalsteuer.

Verkehrswert schlägt Buchwert

Massgebend ist der Verkehrswert der Aktiven, sofern er nachgewiesen wird. Ohne Nachweis rechnet die Veranlagungsbehörde mit Buchwerten. Weil Entwickler zu Anschaffungskosten bilanzieren, liegt in einer unabhängigen Schätzung oft erhebliche zusätzliche Darlehenskapazität.

Drittdarlehen bleiben Drittdarlehen, solange Sie nicht haften

Fremdkapital unabhängiger Dritter ohne Sicherstellung durch den Anteilsinhaber ist nie verdecktes Eigenkapital. Bürgt der Anteilsinhaber jedoch, oder haftet er solidarisch, wird das Drittdarlehen wie ein Beteiligtendarlehen behandelt. Das Bundesgericht hat genau diesen Fall entschieden: ein grundpfandgesichertes Drittdarlehen, für das eine nahestehende Person solidarisch haftete, war verdecktes Eigenkapital. Der Gegenbeweis bleibt möglich: Wer belegt, dass die konkrete Finanzierung auch ohne Beteiligung zu diesen Bedingungen erhältlich gewesen wäre (Drittvergleich), entkräftet die Vermutung.

Die Safe-Haven-Zinsen

Für Liegenschaftskredite von Beteiligten galten 2025 höchstens 1¼% (Wohnbau, Landwirtschaft) und 1¾% (Industrie, Gewerbe) bis zur ersten Hypothek von zwei Dritteln des Verkehrswerts, darüber 2% und 2½%. Kredite sämtlicher Beteiligter werden zusammengezählt. Für 2026 wurden die Sätze weiter gesenkt; Betriebskredite ab CHF 1 Mio. liegen bei 1.5% (Handel, Fabrikation) und 1.25% (übrige). Höhere Zinsen bleiben zulässig, aber nur mit Drittvergleichsnachweis, und die Beweislast liegt bei Ihnen.

Was die Bank als Eigenmittel anerkennt

Die Mindestanforderungen der Bankiervereinigung sind FINMA-anerkannter Mindeststandard. Sie definieren, was als Eigenmittel zählt, und sie tun es grosszügiger, als die meisten Entwickler wissen.

Die Regel seit 1. Januar 2025

• Mindestens 10% Eigenmittel am Belehnungswert, die nicht aus der 2. Säule stammen.
• Niederstwertprinzip: Die Differenz zwischen höherem Kaufpreis oder höheren Anlagekosten und tieferem Belehnungswert ist vollständig aus solchen Eigenmitteln zu finanzieren.
• Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren, linear, spätestens ab dem Quartalsende zwölf Monate nach Auszahlung oder Bauvollendung. Die 2020 eingeführte Verschärfung für Renditeobjekte (25%, zehn Jahre) ist aufgehoben.

Was als Eigenmittel gilt

Erbvorbezüge und Schenkungen sowie Darlehen, die der Bank abgetreten werden oder mit einer Nachrangvereinbarung versehen sind. Dazu verpfändete Konto- und Wertschriftenguthaben, Säule 3a und Rückkaufswerte von Versicherungspolicen.

Der entscheidende Wortlaut

Die Richtlinie verlangt eine «Nachrangvereinbarung», nicht einen Rangrücktritt nach Art. 725b OR. Der Junior-Geldgeber muss nur hinter die Bank zurücktreten, nicht hinter alle Gläubiger. Er behält seinen Nachgangsschuldbrief und seinen Rang gegenüber Handwerkern, Lieferanten und dem Fiskus. Die Bank wiederum hat ein eigenes Interesse an der Einhaltung, weil die präferentielle Risikogewichtung nach Anhang 3 der Eigenmittelverordnung genau diese Mindestanforderungen voraussetzt.

Wo die Richtlinie nicht gilt

Nicht anwendbar ist sie auf Ablösungen mit gleichbleibendem oder tieferem Kreditbetrag, auf Wohneigentums- und Gewerbeprojekte zum Verkauf (Immobilienpromotion), auf gemeinnützige Wohnbauträger und Kostenmiete-Modelle sowie auf Betriebskredite mit Immobilien als Zusatzdeckung.

Was Basel III für Ihre Refinanzierung bedeutet

Seit dem 1. Januar 2025 rechnet jede Schweizer Bank Ihre Hypothek nach neuen Risikogewichten. Sie bestimmen die Marge stärker als Ihr Verhandlungsgeschick.

Die Risikogewichte im Standardansatz

Der Output-Floor

Banken mit internen Modellen (UBS, Zürcher Kantonalbank, Raiffeisen) müssen mindestens 72,5% der Standardansatz-Risikogewichte halten. Für erstklassige Wohnbauhypotheken bedeutet das ein effektives Risikogewicht von rund 14,5% statt bisher etwa 5%: Die Eigenmittelunterlegung hat sich verdreifacht. Jeder Franken über der Schwelle kostet die Bank ein Mehrfaches an Eigenmitteln, und das schlägt in die Marge durch.

Wer nicht unter Basel III fällt

Vorsorgeeinrichtungen dürfen schweizerische Grundpfandtitel auf Immobilien, auf Bauten im Baurecht und auf Bauland bis 80% des Verkehrswerts belehnen; die Kategorie ist auf 50% des Vorsorgevermögens begrenzt. Ein Risikogewicht von 150% auf Bauland kennt die berufliche Vorsorge nicht. Dasselbe gilt für Versicherer unter der Aufsichtsverordnung und für Private-Debt-Fonds; der L-QIF braucht keine FINMA-Genehmigung, muss aber von einem bewilligten Institut verwaltet werden und steht nur qualifizierten Anlegern offen.

Welche Rangordnung im Ernstfall wirklich gilt

«Nachrangig» hat in der Schweiz drei verschiedene Bedeutungen. Wer sie verwechselt, verliert im Konkurs entweder seine Sicherheit oder sein Argument.

Drei Arten von Nachrang

• Absoluter Rangrücktritt (Art. 725b OR): Der Gläubiger tritt im Umfang der Unterdeckung hinter alle anderen Gläubiger zurück, nach Praxis unwiderruflich bis zur nachhaltigen Sanierung, und seit 2023 zwingend inklusive Zinsforderungen. Ältere Erklärungen ohne Zinsstundung mussten bis Ende 2024 angepasst werden. Wirkung: Der Verwaltungsrat muss keine Überschuldungsanzeige machen. Das ist ein Sanierungsinstrument, keine Sicherheit.
• Relative Nachrangvereinbarung: Rücktritt nur gegenüber einem bestimmten Gläubiger, typischerweise der Bank. Sie genügt für die Eigenmittelrechnung der Bank (Kapitel 4). Das Pfandrecht bleibt.
• Nachgangspfandrecht: Der Junior-Schuldbrief im zweiten Rang. Im Konkurs wird der Pfandgläubiger aus dem Verwertungserlös vor allen ungesicherten Gläubigern bezahlt; nur der Pfandausfall ist eine Forderung dritter Klasse.

Gesellschafterdarlehen werden nicht automatisch nachrangig

Das Bundesgericht hat 2025 entschieden, dass Aktionärsdarlehen im Konkurs gleichrangig mit den übrigen Forderungen dritter Klasse kolloziert werden. Eine Umqualifizierung in Eigenkapital, wie sie Deutschland und Österreich kennen, gibt es nicht; der Gesetzgeber hat bei der Aktienrechtsrevision bewusst darauf verzichtet. Nur wer einer bereits überschuldeten Gesellschaft ein Darlehen gewährt und die Forderung dann gleichrangig anmeldet, riskiert eine nachrangige Kollokation über das Rechtsmissbrauchsverbot. Ein stillschweigender Rangrücktritt wird nur bei eindeutigen Anhaltspunkten angenommen.

Haftung und Anfechtung

Bei Verantwortlichkeitsklagen gegen den Verwaltungsrat werden Forderungen, die im Rang hinter alle anderen zurückgetreten sind, im Schaden nicht berücksichtigt. Der Rangrücktritt eigener Darlehen verkleinert damit die Bemessungsgrundlage einer Konkursverschleppungsklage. Umgekehrt sind Rückzahlungen im Jahr vor der Konkurseröffnung anfechtbar, wenn die Gesellschaft bereits überschuldet war; bei Schädigungsabsicht beträgt die Frist fünf Jahre, und bei nahestehenden Personen kehrt sich die Beweislast.

Die versteckten Vorgänger

Vor Ihrem Schuldbrief stehen Gläubiger, die in keinem Grundbuchauszug erscheinen. Die Grundstückgewinnsteuer wird bei jeder Zwangsverwertung als Verwertungskosten vom Bruttoerlös abgezogen, bevor die Pfandgläubiger verteilt werden. Kantone dürfen gesetzliche Grundpfandrechte schaffen, die allen eingetragenen Belastungen vorgehen. Bauhandwerker können bis vier Monate nach Vollendung ihrer Arbeit ein Pfandrecht eintragen lassen und geniessen ein Vorrecht gegenüber vorgehenden Pfandgläubigern, wenn Baugeld nicht an sie geflossen ist.

Was ein Schuldbrief wirklich sichert

Der Schuldbrief ist eines der besten Sicherungsinstrumente Europas. Seine Grenzen kennen vor allem Notariate und Bankrechtsabteilungen.

Umfang der Pfandsicherung

Gesichert sind Kapital, Betreibungskosten und Verzugszinsen sowie drei verfallene Jahreszinse und der laufende Zins. Beim Schuldbrief sind nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen gedeckt, und zwar höchstens bis zum Maximalzinsfuss, der im Titel steht. Der ursprünglich vereinbarte Zins darf nicht zulasten nachgehender Pfandgläubiger über 5% erhöht werden. Alte Titel tragen oft 5%; ein Junior Loan zu 10% ist damit in der Zinskomponente nur zur Hälfte pfandgesichert.

Feste Pfandstellen

Wird ein vorgehendes Pfandrecht gelöscht, rückt der nachfolgende Gläubiger nicht nach. Der Eigentümer darf an der frei gewordenen Stelle ein neues Pfandrecht errichten, und zwar vor Ihnen. Nachrückungsvereinbarungen wirken dinglich nur, wenn sie im Grundbuch vorgemerkt sind. Bei der Verwertung werden leere Pfandstellen zwar übersprungen; ein Eigentümerschuldbrief in der Schublade des Entwicklers ist aber keine leere Pfandstelle, sondern ein sofort verpfändbares Wertpapier im besseren Rang.

Sicherungsübereignung statt Faustpfand

Seit 2012 ist die Sicherungsübereignung der gesetzliche Regelfall. Beim Faustpfand am Schuldbrief droht die doppelte Verwertung: erst der Titel, dann das Grundstück. Bei sicherungsübereignetem Schuldbrief muss der Gläubiger zuerst die Schuldbriefforderung auf dem Weg der Betreibung auf Pfandverwertung durchsetzen, es sei denn, die Parteien haben diese Einrede ausdrücklich ausgeschlossen. Für den Schuldner ist das Schutz seines übrigen Vermögens, für den Gläubiger ein Zeitverlust von Monaten.

Register-Schuldbrief und Treuhand

Der papierlose Register-Schuldbrief lautet auf den Gläubiger oder auf einen Sicherheitentreuhänder. Weil die Schuldbriefforderung abstrakt ist, kann ein Treuhänder den Titel für viele Geldgeber halten, ohne die Parallel-Debt-Konstruktionen, die in Ländern mit akzessorischen Grundpfandrechten nötig sind. Die Pfandhaft erstreckt sich ab Betreibung oder Konkurs zudem auf die Miet- und Pachtzinsen; die Bank lässt sich diese meist zusätzlich abtreten.

Welche Sicherheiten Sie nie unterschreiben sollten

Manche Klauseln in Junior-Loan-Verträgen sind unwirksam, manche sind wirksam und ruinös. Beides erkennt man nur, wenn man die Form- und Verbotsnormen kennt.

Die persönliche Bürgschaft

Bürgschaften natürlicher Personen über CHF 2'000 brauchen die öffentliche Beurkundung; Verheiratete brauchen zusätzlich die Zustimmung des Ehegatten. Eine als «Garantie» beschriftete Haftungserklärung eines Nicht-Kaufmanns wird von den Gerichten als Bürgschaft behandelt und ist ohne Form nichtig. Wirksam beurkundet ist sie dafür doppelt teuer: Sie haftet persönlich, und die Sicherstellung durch den Anteilsinhaber macht das Drittdarlehen steuerlich zu verdecktem Eigenkapital (Kapitel 3).

Die Verfallklausel

Eine Abrede, wonach das Pfand (Aktien der Objektgesellschaft, das Objekt selbst) bei Nichtzahlung dem Gläubiger zufällt, ist nichtig. Ein Kaufrecht des Geldgebers zu einem fixen Tiefpreis, ausübbar bei Verzug, ist eine verdeckte Verfallklausel und teilt dieses Schicksal. Zulässig ist die private Verwertung zum Verkehrswert mit Abrechnung des Überschusses.

Die Aktienverpfändung

Sie ist zulässig und schnell verwertbar, weshalb Junior-Geldgeber sie schätzen. Prüfen Sie vorher die Change-of-Control-Klauseln Ihrer Bankverträge und die Nationalität des Pfandgläubigers: Ein Aktienpfand an einer Wohnimmobiliengesellschaft zugunsten einer Person im Ausland kann bewilligungspflichtig sein (Kapitel 16).

Was Sie sonst streichen sollten

• Verpfändung von Eigentümerschuldbriefen ohne Betragslimite und ohne Freigabemechanik.
• Cross-Collateral über alle Objekte ohne Regelung, wann ein Objekt frei wird.
• Kündigungsrechte bei «wesentlicher Verschlechterung» ohne Definition und ohne Heilungsfrist.
• Blankovollmachten zur Errichtung oder Erhöhung von Schuldbriefen.
• Der Ausschluss des beneficium excussionis realis (Kapitel 7), wenn Sie ihn nicht bewusst eingepreist haben.

Wie teuer ein Darlehen sein darf

Der Zins ist nicht frei. Kantonale Höchstsätze, das Zinseszinsverbot und die richterliche Herabsetzung setzen Grenzen, die im Vertrag nirgends stehen.

Zinsmaxima

Das Obligationenrecht überlässt es den Kantonen, Missbräuche im Zinswesen zu bekämpfen. Die meisten kennen Höchstsätze von 12% oder 18% pro Jahr. Wo eine kantonale Regel fehlt, betrachtet das Bundesgericht 18% als Grenze der Sittenwidrigkeit; ein höherer Zins ist im Übermass teilnichtig, der Vertrag bleibt bestehen. Gerechnet wird die Gesamtbelastung: Zins, Disagio, Bearbeitungsgebühr, Exit Fee. Wucher im strafrechtlichen Sinn setzt zusätzlich die Ausbeutung einer Notlage voraus.

Zinseszins und Verzug

Zinseszinsen dürfen nicht im Voraus vereinbart werden, ausser bei Kontokorrentverträgen und ähnlichen Geschäften im kaufmännischen Verkehr. PIK-Klauseln, die Zinsen zum Kapital schlagen, sind deshalb bei Darlehen an Privatpersonen und Personengesellschaften angreifbar; bei Gesellschaften werden sie in der Praxis als Step-up-Zins oder Exit Fee ausgestaltet. Der gesetzliche Verzugszins beträgt 5%; ein höherer Satz kann vereinbart werden. Verzugszinsen auf ausstehende Zinsen laufen erst ab Betreibung oder Klage.

Konventionalstrafen

Sie sind in beliebiger Höhe vereinbar, doch der Richter setzt übermässige Strafen herab. Wer statt eines Strafzinses einen Schadenersatz vereinbart, umgeht das nicht: Auch dort ist der tatsächliche Schaden der Massstab.

Was eine vorzeitige Rückzahlung wirklich kostet

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Steuerfall mit drei Ausgängen. Das Bundesgericht hat sie 2017 und 2019 abschliessend sortiert.

Die drei Konstellationen

Bei Kapitalgesellschaften ist die Entschädigung geschäftsmässig begründeter Aufwand; in Kantonen mit Grundstückgewinnsteuer auf Geschäftsliegenschaften (monistisches System) stellt sich beim Verkauf dieselbe Frage nach den Anlagekosten. Für private Eigentümer, und das sind viele kleine Entwickler, dreht die Steuerfolge den Offertvergleich regelmässig: Die bessere Marge der Konkurrenzbank verliert gegen die abzugsfähige Penalty der Hausbank.

Wie die Bank rechnet

Entschädigung = (Vertragszins minus Wiederanlagesatz) × Restlaufzeit × Betrag

Je tiefer der Wiederanlagesatz, desto höher die Entschädigung. Ob die Bank mit dem Geldmarktsatz oder mit dem Hypothekarsatz gleicher Restlaufzeit rechnet, steht in ihren Bedingungen und ist verhandelbar. Bei Festhypotheken mit langer Restlaufzeit liegt hier oft ein sechsstelliger Betrag.

Wie viel Rendite Ihr Objekt tragen darf

Das Mietrecht begrenzt den Ertrag, und damit den Ertragswert, und damit die Belehnung. Seit 2020 hat das Bundesgericht diese Grenze deutlich verschoben.

Nettorendite: Referenzzins plus 2%

Der zulässige Ertrag auf dem investierten Eigenkapital darf den hypothekarischen Referenzzinssatz um 2% übersteigen, solange dieser 2% oder weniger beträgt; früher waren es 0,5%. Das Eigenkapital (Anlagekosten abzüglich Fremdkapital) wird zu 100% an die Teuerung angepasst, früher zu 40%. Bei einem Referenzzins von 1,25% sind damit 3,25% Nettorendite zulässig, gerechnet in sieben Schritten aus der Buchhaltung des Vermieters.

Bruttorendite: 5,5% für junge Bauten

Für Liegenschaften, die nicht älter als zehn Jahre sind, gilt statt der Netto- die Bruttorendite. Sie darf bis zu einem Referenzzins von 2% bei 5,5% liegen, unabhängig davon, wie stark die Liegenschaft fremdfinanziert ist. Bei wertvermehrenden Investitionen gilt seit 2024 ebenfalls der Zuschlag von 2% auf den Referenzzins; bei umfassenden Überholungen dürfen pauschal 50 bis 70% der Kosten als wertvermehrend überwälzt werden.

Beweislast

Wer den Anfangsmietzins anficht, muss die übersetzte Rendite beweisen; der Vermieter muss die Grundlagen offenlegen, soweit er die Belege hat. Die Nettorendite lässt sich nur aus der vollständigen Buchhaltung ermitteln. Wer sie kennt, kennt auch seine Reserve.

Vom Mietzins zur Belehnung

Ein Objekt mit CHF 10 Mio. Wert und CHF 6,5 Mio. Hypothek steht bei 65%. Steigt der Nettoertrag innerhalb der zulässigen Rendite um 10%, steigt der Ertragswert bei gleichem Kapitalisierungssatz auf CHF 11 Mio., und die Belehnung fällt auf 59%. Das Objekt wechselt damit in die günstigste Risikoklasse der Bank (Kapitel 5), ohne dass ein Franken amortisiert wurde.

Wie Sie Eigenkapital ausweisen, ohne Cash einzuschiessen

Das Bilanzrecht erlaubt eine Aufwertung von Grundstücken bis zum wirklichen Wert, das Steuerrecht eine steuerfreie Rückzahlung von Einlagen. Beides funktioniert nur mit Formalitäten, die kaum jemand einhält.

Aufwertung nach Art. 725c OR

Zur Behebung eines Kapitalverlusts oder einer Überschuldung dürfen Grundstücke und Beteiligungen, deren wirklicher Wert über die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gestiegen ist, bis zu diesem Wert aufgewertet werden. Der Betrag ist als Aufwertungsreserve unter der gesetzlichen Gewinnreserve auszuweisen; die Revisionsstelle oder ein zugelassener Revisor muss schriftlich bestätigen, dass die Bestimmungen eingehalten sind. Rechnerisch ist die Aufwertung auf das Doppelte des Kapitalverlusts begrenzt. Die Reserve kann nur durch Wertberichtigung, Veräusserung des Aktivums oder Umwandlung in Aktienkapital aufgelöst werden.

Was die Aufwertung steuerlich kostet

Beim Bund wird der Aufwertungsbetrag dem steuerbaren Gewinn zugerechnet und mit Verlustvorträgen der letzten sieben Jahre verrechnet; spätere Abschreibungen auf dem aufgewerteten Wert werden nur anerkannt, soweit die verrechneten Verluste noch verrechenbar gewesen wären. In Kantonen mit monistischem System (Grundstückgewinnsteuer auch für Geschäftsliegenschaften, etwa Zürich, Bern, beide Basel) ist der Teil über den Anschaffungskosten kantonal nicht steuerbar, weil kein Realisationstatbestand vorliegt. Für ein Bauland, dessen Wert mit der Baubewilligung gestiegen ist, kostet die Aufwertung dort im Kern 8,5% Bundessteuer auf dem Aufwertungsgewinn abzüglich Verlustvorträge.

Kapitaleinlagereserven

Einlagen, Aufgelder und Zuschüsse von direkten Anteilsinhabern nach 1996 können wie Grundkapital steuerfrei zurückbezahlt werden, ohne Verrechnungssteuer und ohne Einkommenssteuer beim inländischen Privataktionär. Bedingung: gesonderter Ausweis in der Handelsbilanz und Meldung jeder Veränderung an die ESTV mit Formular 170 innert 30 Tagen nach Genehmigung der Jahresrechnung. Fehlt eine Voraussetzung, wird die spätere Rückzahlung als Dividende besteuert. Verdeckte Einlagen lassen sich nur im Jahr der Einlage aufdecken; Zuschüsse von Schwester- oder Grossmuttergesellschaften qualifizieren nicht; Verluste, die mit der Reserve verrechnet werden, vermindern sie.

Das Darlehen in die andere Richtung

Ein Darlehen der Objektgesellschaft an ihren Aktionär ist eine verdeckte Gewinnausschüttung, wenn es nur deshalb oder nur in dieser Höhe gewährt wurde, weil der Empfänger Beteiligter ist. Indizien sind die fehlende Bonität des Aktionärs, kein schriftlicher Vertrag, keine Sicherheiten, keine Zinszahlung oder die Umwandlung der Zinsen in weitere Schuld, ein Klumpenrisiko für die Gesellschaft und ein Darlehen ausserhalb des Gesellschaftszwecks. Wer Liquidität aus einer Objektgesellschaft «als Darlehen» für das nächste Grundstück zieht, läuft in genau dieses Muster.

Wie Sie Land kontrollieren, bevor Sie es finanzieren

Der teuerste Zeitpunkt für Eigenkapital ist die Projektierung: Das Land ist gekauft, die Baubewilligung Monate entfernt, die Bank finanziert nichts. Sauber beurkundete Instrumente verschieben den Kapitalbedarf an den Baubeginn.

Formzwang und seine Folgen

Kaufverträge, Vorverträge sowie Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechte an Grundstücken brauchen die öffentliche Beurkundung; nur der Vorkaufsvertrag ohne vorbestimmten Preis ist schriftlich gültig. Ein Kaufrecht kann für höchstens zehn Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden und wirkt dann gegen jeden Erwerber. Die verbreitete Reservationsvereinbarung ohne Notar ist als Vorvertrag formnichtig: Der Interessent kann die Reservationszahlung zurückfordern, und Reugeld oder Konventionalstrafe teilen die Nichtigkeit. Das Handelsgericht Aargau hat 2024 nur eine Ausnahme gelassen: eine Strafabrede, die ausschliesslich das negative Interesse, also nutzlose Aufwendungen, ausgleicht.

Vier Instrumente

• Kaufrecht, vorgemerkt: Sie kontrollieren das Land während der Projektierung, ohne es zu bezahlen. Die Optionsprämie ist Ihr einziger Kapitaleinsatz.
• Bedingter Kaufvertrag: Beurkundet, mit der rechtskräftigen Baubewilligung als Suspensivbedingung. Der Eigentumsübergang, und damit die Finanzierung, erfolgt erst bei Bedingungseintritt.
• Verkäuferdarlehen: Der Verkäufer lässt einen Teil des Preises als Darlehen stehen. Für die Kaufpreisrestanz hat er Anspruch auf ein gesetzliches Grundpfandrecht, das innert drei Monaten nach der Eigentumsübertragung einzutragen ist. Mit dieser Sicherheit akzeptieren Verkäufer im zähen Markt regelmässig 10 bis 20% als nachrangiges Darlehen, das die Bank mit Nachrangvereinbarung als Eigenmittel zählt (Kapitel 4).
• Baurecht: Ein selbständiges und dauerndes Baurecht (30 bis 100 Jahre) ist als Grundstück belehnbar. Vorsorgeeinrichtungen suchen langfristige Baurechtszinsen; der Landwert verschwindet aus Ihrer Kapitalrechnung.

Die einfache Gesellschaft mit dem Landeigentümer

Land als Einlage, Know-how und Realisierung als Gegenleistung, Gewinnteilung am Ende: Diese Struktur spart Landkapital und verschiebt die Grundstückgewinnsteuer des Eigentümers. Sie hat zwei Kosten. Gesamteigentum am Grundstück verlangt die Beurkundung und löst je nach Ausgestaltung Handänderungssteuern aus, und die Gesellschafter haften Dritten solidarisch.

Wann die MWST Ihre Bauphase mitfinanziert

Ob der Verkauf eines Neubaus steuerbar oder ausgenommen ist, entscheidet ein einziges Datum: der Baubeginn im Verhältnis zur Beurkundung. Es entscheidet auch über rund 8% der Baukosten.

Die Baubeginn-Regel

Wird der Kaufvertrag vor Baubeginn beurkundet, liegt eine steuerbare Immobilienlieferung vor (exklusive Boden). Wird er nach Baubeginn beurkundet, ist die Lieferung von der Steuer ausgenommen. Als Baubeginn gilt bei Neubauten der Beginn der Aushubarbeiten; Planung, Bauprofile und Rodung zählen nicht. Bestimmt wird der Baubeginn pro Bauwerk. Öffentlich beurkundete Vorverträge sind Kaufverträgen gleichgestellt; nicht beurkundete Reservationen sind unbeachtlich. Bei einem Mehrfamilienhaus mit acht Eigentumswohnungen, von denen sechs vor dem Aushub beurkundet wurden, sind diese sechs steuerbar und die übrigen zwei ausgenommen.

Die Liquiditätswirkung

Steuerbar heisst: Der Verkäufer stellt auf dem Werkpreis (ohne Landanteil) Mehrwertsteuer in Rechnung und zieht die von Handwerkern belastete Vorsteuer vollständig ab. Ausgenommen heisst: keine Steuer auf dem Preis, aber auch kein Vorsteuerabzug; die Mehrwertsteuer auf den Baukosten wird zu Kosten. Bei 8,1% auf den Baukosten entspricht das oft einem Betrag in der Grössenordnung des Junior Loans.

Vermietung

Für Geschäftsflächen kann der Vermieter die Versteuerung optieren und damit die Vorsteuer auf Bau und Unterhalt zurückholen; für Wohnzwecke ist die Option ausgeschlossen. Beim Verkauf einer optierten Liegenschaft überträgt das Meldeverfahren die Steuerhistorie auf den Käufer, statt eine Eigenverbrauchsbesteuerung auszulösen.

Wann Ihre Struktur steuerneutral umbaubar ist

Objektgesellschaften lassen sich nur dann steuerfrei bilden, teilen oder verschmelzen, wenn ein «Betrieb» übertragen wird. Für Immobilien hat dieser Begriff eine Zahl.

Der Immobilienbetrieb

Das Halten und Verwalten eigener Immobilien ist ein Betrieb, wenn kumulativ ein Marktauftritt vorliegt (oder Betriebsliegenschaften an Konzerngesellschaften vermietet werden), mindestens eine Person mit einer Vollzeitstelle für die Verwaltung beschäftigt oder beauftragt ist, und die Mieterträge mindestens das Zwanzigfache des marktüblichen Personalaufwands für die Verwaltung betragen. In der Praxis liegt die Schwelle bei rund CHF 1 Mio. Mietertrag pro Jahr. Das Bundesgericht anerkennt auch Mischbetriebe aus Liegenschaftenhandel und Verwaltung. Unterhalb der Schwelle bleibt der Weg über eine zwischengeschaltete Holding mit fünfjähriger Veräusserungssperrfrist und dem Verlust des steuerfreien privaten Kapitalgewinns.

Verluste gegen Grundstückgewinne

Seit dem Urteil 2C_230/2017 rechnen monistische Kantone Betriebsverluste an den Grundstückgewinn an. Ein Entwickler mit Verlustvorträgen aus einem gescheiterten Projekt hat damit ein Aktivum, das beim Exit eines profitablen Objekts Grundstückgewinnsteuer abbaut, sofern beide in derselben Gesellschaft liegen. Das spricht für Portfoliogesellschaften, nicht für Objektgesellschaften, zumindest bis der Betrieb steht.

Zwei Fälligkeiten, die Liquiditätspläne übersehen

• Wirtschaftliche Handänderung: Wer die Mehrheit der Aktien einer Immobiliengesellschaft verkauft, veräussert für die Grundstückgewinnsteuer das Grundstück. Der Share Deal spart nicht die Steuer, er verschiebt nur den Schuldner.
• Mehrwertabgabe: Mindestens 20% auf Einzonungen, in vielen Kantonen mehr und auch auf Um- und Aufzonungen. Fällig wird sie bei Überbauung oder Veräusserung, also genau dann, wenn der Baukredit beansprucht wird. Sie ist bei der Grundstückgewinnsteuer als Aufwendung abziehbar.

Wann ausländisches Kapital Ihr Objekt «ausländisch» macht

Die Lex Koller verbietet Personen im Ausland den Erwerb von Wohnliegenschaften. Sie greift auch bei Darlehen, sobald der Geldgeber eine eigentümerähnliche Stellung erhält.

Wer «im Ausland» ist

Erfasst sind Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz und ausländisch beherrschte Gesellschaften. Staatsangehörige der EU und EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz gelten nicht als Personen im Ausland, ebenso wenig Drittstaatsangehörige mit Niederlassungsbewilligung und Wohnsitz. Grundstücke, die als Betriebsstätte dienen (Gewerbe, Büro, Hotel), dürfen ohne Bewilligung erworben werden.

Wann ein Darlehen zum Erwerb wird

Die Finanzierung eines Grundstücks durch eine Person im Ausland ist grundsätzlich bewilligungsfrei. Bewilligungspflichtig wird sie, wenn der Geldgeber eine eigentümerähnliche Stellung erhält: bei Finanzierungen, die das verkehrsübliche Mass deutlich übersteigen, ohne dass zusätzliche Sicherheiten ausbedungen werden, bei Gewinnbeteiligungen und bei Mitspracherechten, die über Gläubigerrechte hinausgehen. Der zweite Hebel ist die Beherrschungsvermutung: Eine Schweizer Gesellschaft gilt als ausländisch beherrscht, wenn Personen im Ausland ihr rückzahlbare Mittel zur Verfügung gestellt haben, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven und den Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen. Je für sich unverdächtige Darlehen können in der Summe genau das auslösen.

Die Folgen

Bewilligungspflichtige Geschäfte ohne Bewilligung sind nichtig; das Grundbuchamt weist die Anmeldung ab, Rückabwicklung und Strafverfahren drohen, und die Gesellschaft verliert die Fähigkeit, Wohnliegenschaften zu erwerben.

Wann Ihr Berater ein Finanzintermediär wird

Seit dem 1. Oktober 2026 unterstellt das Geldwäschereigesetz auch Berater, die an Immobilientransaktionen mitwirken. Wer für Dritte Finanzierungen strukturiert, gehört dazu.

Wer neu unterstellt ist

Berufsmässige Berater, die an einer Transaktion mitwirken, deren Gegenstand der Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist, sofern der Wert CHF 5 Mio. erreicht. Auch darunter, wenn der Kaufpreis nicht ausschliesslich über einen dem GwG unterstellten Finanzintermediär geleistet und empfangen wird. Erfasst sind Anwälte, Notare und Treuhänder, aber ebenso Makler, Immobilienentwickler, Debt Advisors und Family Offices, wenn sie für Dritte strukturieren. Als Mitwirkung gilt jede Beratung, die kausal zur Transaktion beiträgt, einschliesslich Strukturierung, Mittelbeschaffung, Vertragsentwürfen und Verhandlungsführung, unabhängig davon, ob die Transaktion zustande kommt. Auch die Errichtung einer Projektgesellschaft für den Erwerb fällt darunter.

Was nicht erfasst ist

Die Beratung bei der Begründung, Änderung oder Löschung eines Grundpfandrechts, etwa bei der Aufnahme einer Hypothek, ist nicht erfasst. Refinanzierung und Rollover von Bestandesobjekten bleiben damit ausserhalb, die Beschaffung von Fremdkapital für einen Erwerb nicht.

Fristen und Pflichten

Wer am 1. Oktober 2026 eine unterstellte Tätigkeit bereits ausübt, muss bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesuch um Anschluss an eine Selbstregulierungsorganisation einreichen; die Sorgfaltspflichten (Identifikation, Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Person, Dokumentation, Meldung) gelten ohne Übergangsfrist. Wer die Tätigkeit später aufnimmt, hat zwei Monate für das Gesuch.

Die Kreditgeberseite

Wer Darlehen gewährt, wird nur dann berufsmässiger Finanzintermediär, wenn er damit im Kalenderjahr einen Bruttoerlös von mehr als CHF 250'000 erzielt und zu einem beliebigen Zeitpunkt mehr als CHF 5 Mio. Kredite ausstehend hat. Darlehen zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern mit mindestens 10% Beteiligung und zwischen nahestehenden Personen gelten gar nicht als Kreditgeschäft.